Tác động của việc kiểm soát giá thuê nhà

Việc chính phủ kiểm soát giá thuê nhà và căn hộ là một dạng kiểm soát giá đặc biệt. Phần lớn các tác động của nó giống như trường hợp kiểm soát giá nói chung. Tuy nhiên, ta cần đặc biệt chú ý đến một số điều.

Việc kiểm soát giá thuê nhà đôi khi được áp dụng cùng với việc kiểm soát giá nói chung, nhưng thường thì nó được quy định bởi luật riêng. Điều này thường xảy ra vào giai đoạn đầu của một cuộc chiến tranh. Một điểm đóng quân được dựng lên trong một thị trấn; nhu cầu thuê nhà tăng lên. Những người có phòng, căn hộ hay nhà cho thuê sẽ tăng giá thuê và gây ra sự phẫn nộ từ dân chúng. Điều này cũng có thể xảy ra khi một hoặc nhiều ngôi nhà bị bom đạn phá huỷ, hoặc khi nhu cầu sản xuất vũ khí và các quân nhu khác thu hút lao động và nguyên vật liệu ra khỏi ngành xây dựng.

Việc kiểm soát giá thuê nhà được đưa ra đầu tiên với lý do rằng cung về nhà cho thuê không “linh hoạt”, nghĩa là việc thiếu nhà cho thuê không thể được bù đắp ngay lập tức dù mức giá cho thuê có thể tăng cao đến bao nhiêu. Chính vì thế, một số người cho rằng việc chính phủ cấm tăng giá cho thuê nhà sẽ giúp người thuê nhà khỏi bị ép giá và bóc lột, đồng thời không gây tổn hại cho những người cho thuê nhà hay gây ngăn trở đối với việc xây dựng mới.

Đây là một quan điểm sai ngay cả khi chúng ta giả định rằng sự kiểm soát giá thuê nhà này sẽ không tồn tại lâu. Nó bỏ qua một tác động quan trọng. Nếu những người cho thuê nhà được phép tăng giá thuê nhà phù hợp với mức lạm phát và tình hình cung cầu thật trên thị trường, mỗi người thuê nhà sẽ phải tìm cách tiết kiệm bằng cách giảm diện tích thuê của mình. Điều này sẽ cho phép nhiều người khác thuê được nhà trong khi đang có sự khan hiếm về nhà cho thuê. Cùng một lượng nhà cho thuê sẽ có thể cung cấp chỗ ở cho nhiều người hơn, cho đến khi tình trạng khan hiếm giảm bớt.

Việc kiểm soát giá thuê nhà sẽ khuyến khích việc lãng phí diện tích. Nó ưu tiên những người đã thuê được nhà hay căn hộ và gây hại cho những ai chưa thuê được chỗ ở. Nếu giá thuê nhà được phép tăng lên bằng mức giá trên thị trường cạnh tranh, cả những người đã thuê được nhà cũng như những người chưa thuê được nhà sẽ có những cơ hội bình đẳng để trả giá thuê nhà. Trong điều kiện có lạm phát hoặc khan hiếm nhà cho thuê, giá cho thuê nhà chắc chắn cũng sẽ tăng nếu người cho thuê nhà không được đưa ra mức giá của mình mà chỉ được chấp nhận mức chào giá cao nhất của những người muốn thuê nhà.

Việc kiểm soát giá thuê nhà được duy trì càng lâu thì các tác động của nó càng trở nên tồi tệ hơn. Sẽ không có các ngôi nhà mới vì không có điều gì thúc đẩy việc xây dựng chúng. Với việc tăng chi phí đầu vào của hoạt động xây dựng (thường do lạm phát gây ra), mức giá cho thuê cũ sẽ không đủ để sinh ra lợi nhuận. Nếu chính phủ nhận ra điều này và miễn việc kiểm soát giá cho thuê đối với các ngôi nhà mới, quyết định đó vẫn không khuyến khích được người dân xây nhà mới như khi chính phủ miễn việc kiểm soát giá cho thuê đối với cả các ngôi nhà cũ. Tùy vào mức độ mất giá của tiền tệ tính từ thời điểm mức giá thuê nhà cũ bị chính phủ cố định, mức giá thuê nhà mới (trên cùng một diện tích) đôi khi có thể cao hơn từ 10 - 12 lần. (Điều này đã xảy ra ở Pháp sau Thế Chiến II.) Trong những điều kiện đó, những người đang thuê các ngôi nhà cũ sẽ không muốn chuyển đi, cho dù gia đình họ có thêm nhiều thành viên mới hay tình trạng nhà cửa có xuống cấp đến mức nào.

Bởi ở các ngôi nhà cũ, mức giá thuê nhà được cố định ở mức thấp và không được phép tăng, nên những người thuê nhà tại đây sẽ sử dụng một cách lãng phí diện tích mình thuê được, mặc cho gia đình của họ có thu nhỏ lại hay không. Điều này sẽ ngay lập tức gây ra một sức ép đối với việc thuê nhà tại các ngôi nhà mới được xây vốn không có nhiều. Nó thường khiến giá thuê nhà tại đây lúc ban đầu tăng lên cao hơn so với mức bình thường trên thị trường tự do.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là việc xây nhà mới sẽ được thúc đẩy. Những người xây dựng hay chủ của những ngôi nhà cho thuê cũ, do mức lợi nhuận của họ bị giảm đi hay thậm chí phải chịu lỗ khi cho thuê những ngôi nhà cũ này, sẽ không có hoặc có rất ít vốn để đầu tư vào việc xây dựng nhà mới. Bên cạnh đó, họ, cũng như những người có vốn từ những nguồn khác, có thể sợ rằng chính phủ, vào một thời điểm nào đó, sẽ đưa ra các lý do để áp dụng việc kiểm soát giá thuê nhà đối với cả những ngôi nhà mới. Trên thực tế, đây quả thật là điều chính phủ thường làm.

Tình hình nhà cho thuê cũng có thể xấu đi theo những cách khác. Trừ khi được phép tăng giá cho thuê nhà một cách hợp lý, những người cho thuê nhà sẽ không chịu tu bổ hay sửa sang lại các ngôi nhà cho thuê. Trên thực tế, khi giá thuê nhà bị cố định ở mức quá thấp, chủ nhà thậm chí sẽ không chịu đảm bảo các điều kiện sống ở mức tối thiểu cho ngôi nhà, bởi họ không có động cơ nào về mặt kinh tế cũng như không có tiền để làm vậy. Các luật kiểm soát giá thuê nhà, bên cạnh những vấn đề khác, thường tạo ra mối quan hệ căng thẳng giữa những người cho thuê nhà (những người bị bắt buộc phải cho thuê nhà với mức lợi nhuận tối thiểu, thậm chí là phải chịu lỗ) và những người thuê nhà (những người cảm thấy khó chịu vì chủ nhà không chịu sửa chữa và tu bổ nhà cho thuê).

Dưới sức ép chính trị hay ảnh hưởng của các quan niệm kinh tế sai lầm, các nhà làm luật thường đi bước tiếp theo bằng việc ngừng kiểm soát giá thuê đối với những căn hộ cho thuê cao cấp và tiếp tục kiểm soát giá thuê đối với các căn hộ cho thuê loại bình thường hay rẻ tiền. Lý lẽ được đưa ra là những người thuê nhà giàu có có thể trả tiền thuê nhà cao hơn, trong khi những người nghèo hơn thì không thể.

Tuy nhiên, tác động lâu dài của chính sách phân biệt đối xử này hoàn toàn ngược lại với những gì người ủng hộ nó mong đạt được. Những người xây dựng và sở hữu căn hộ cho thuê cao cấp được hưởng lợi; những người xây dựng và sở hữu căn hộ cho thuê loại rẻ tiền phải chịu thiệt hại. Những người xây dựng và sở hữu căn hộ cho thuê cao cấp được tự do kiếm lời dựa trên tình hình cung cầu trên thị trường; những người xây dựng và sở hữu những căn hộ cho thuê loại rẻ tiền chẳng còn động cơ thúc đẩy hay thậm chí vốn để tiếp tục xây các căn nhà cho thuê loại giá rẻ.

Việc tu bổ sửa chữa các căn hộ cao cấp sẽ được khuyến khích nhiều hơn, và các ngôi nhà mới thường được xây thành căn hộ cao cấp. Song sẽ không ai muốn xây hoặc thậm chí duy trì các căn hộ cho thuê giá rẻ. Các căn hộ cho thuê dành cho những nhóm dân cư có thu nhập thấp vì thế sẽ nhanh chóng xuống cấp và không tăng thêm về số lượng. Trong trường hợp dân số tăng lên, sự xuống cấp và khan hiếm của các căn hộ cho thuê dành cho người có thu nhập thấp sẽ càng trở nên tồi tệ hơn. Có thể đến một lúc, các chủ nhà cho thuê sẽ không chỉ không còn lợi nhuận mà thậm chí phải chịu khoản lỗ ngày càng lớn và không tránh khỏi. Họ có thể sẽ nhận ra rằng họ thậm chí không được phép cho hay nhường lại quyền sở hữu các ngôi nhà cho thuê. Một số người trong bọn họ có thể bỏ tài sản của mình và biến mất để khỏi phải đóng thuế. Khi người chủ nhà ngừng cung cấp điện hay ga để sưởi ấm và các dịch vụ cơ bản khác, người thuê nhà sẽ buộc phải ra khỏi căn hộ cho thuê đó. Ngày càng nhiều khu vực dân cư trở thành khu ổ chuột. Trong những năm gần đây, tại thành phố New York, người ta thường thấy cảnh các khu căn hộ bị bỏ hoang với cửa kính vỡ hoặc lối vào bị đóng chặn bằng ván để ngăn những kẻ phá hoại. Các vụ phá hoại tài sản xảy ra ngày càng thường xuyên hơn, và các chủ nhà thường bị nghi ngờ là đã tự làm điều đó với tài sản của mình để được nhận tiền bảo hiểm.

Một ảnh hưởng nữa là việc giảm thu nhập của thành phố bởi giá trị các tài sản chịu thuế bị giảm đi. Các thành phố có thể bị phá sản và không thể tiếp tục cung cấp các dịch vụ cơ bản.

Khi những hậu quả này trở nên rõ ràng đến mức không thể bỏ qua được, những người đã quyết định việc kiểm soát giá thuê nhà tất nhiên sẽ không chịu nhận rằng đó là lỗi của mình. Thay vào đó, họ sẽ đổ lỗi cho chủ nghĩa tư bản. Họ sẽ nói rằng doanh nghiệp tư nhân đã “thất bại”, rằng các doanh nghiệp tư nhân “không thể đảm đương được vai trò”. Chính vì thế, họ cho rằng chính phủ cần phải can thiệp vào và trực tiếp xây dựng các căn hộ và nhà cho thuê giá rẻ.

Đây là điều đã xảy ra với hầu như mọi quốc gia tham gia vào Thế Chiến II hay đã thực hiện việc kiểm soát giá cho thuê nhà nhằm đối phó với lạm phát.

Vậy là các chính phủ thực hiện các chương trình xây dựng nhà cho thuê khổng lồ với chi phí lấy từ nguồn thuế thu được. Các ngôi nhà này sau đó được cho thuê với mức giá thấp không đủ để bù đắp lại chi phí xây dựng và hoạt động. Để xử lý việc này, chính phủ thường cung cấp các khoản trợ cấp hàng năm, trao trực tiếp cho người thuê nhà giá rẻ hoặc những người xây dựng và quản lý các chương trình xây dựng nhà của chính phủ. Cho dù hình thức bên ngoài là gì, trên thực tế, những người thuê nhà này được trợ cấp bởi những người khác trong xã hội. Họ được người khác trả giúp một phần tiền thuê nhà. Họ được chọn ra để hưởng những ưu tiên này. Sự ưu tiên sẽ dẫn đến những hậu quả chính trị rất rõ ràng. Trong xã hội sẽ xuất hiện một nhóm thường gây áp lực đòi hỏi được ưu tiên; họ nghĩ rằng họ có quyền đòi hỏi những người nộp thuế cung cấp những khoản trợ cấp này cho họ. Đây thực sự là một bước tiến gần hơn đến mô hình xã hội phúc lợi.

Điều oái ăm cuối cùng của sự kiểm soát giá thuê nhà là khi chính sách này càng thiếu tính thực tế, càng bất công và hà khắc bao nhiêu thì những lý lẽ mang tính chính trị được đưa ra để ủng hộ việc duy trì nó càng mạnh mẽ bấy nhiêu. Nếu giá thuê nhà do chính phủ quy định bằng 95% giá ngoài thị trường tự do, nghĩa là những người cho thuê nhà chỉ phải chịu một sự bất công không đáng kể, sẽ không có những lý lẽ mạnh mẽ đưa ra từ phía chính phủ nhằm phản đối việc bãi bỏ sự kiểm soát giá đó, bởi vì những người thuê nhà sẽ chỉ phải trả thêm 5% với khi không có sự kiểm soát giá này. Nhưng nếu mức lạm phát rất cao hoặc giá thuê nhà bị kiểm soát ở mức quá nặng nề, khiến cho giá thuê nhà do chính phủ quy định chỉ bằng 10% mức giá của thị trường tự do và những người sở hữu và cho thuê nhà đang phải chịu những thiệt hại nặng nề, sẽ có một sự phản đối rất mạnh mẽ chống lại ý định bãi bỏ sự kiểm soát đối với giá thuê nhà và bắt những người thuê nhà trả mức giá thuê nhà thực sự của thị trường. Chính phủ sẽ lý luận rằng việc bất thình lình bắt người thuê nhà phải chịu một mức giá thuê nhà tăng đột ngột và nhiều như vậy là vô cùng tàn nhẫn và bất hợp lý. Ngay cả những người phản đối kiểm soát giá thuê nhà cũng phải công nhận rằng việc hủy bỏ sự kiểm soát đối với giá thuê nhà phải được thực hiện từ từ trong một thời gian dài và hết sức thận trọng. Trong hoàn cảnh này, rất hiếm người trong số họ thực sự có được sự dũng cảm về mặt chính trị và sự khôn ngoan về mặt kinh tế để thậm chí chỉ đề xuất việc dần dần loại bỏ sự kiểm soát. Tóm lại, sự kiểm soát giá thuê nhà càng phi thực tế và bất công thì, xét về mặt chính trị, càng khó hủy bỏ. Tại rất nhiều nước, sự kiểm soát giá cho thuê nhà vẫn được duy trì rất nhiều năm sau khi những hình thức kiểm soát giá khác đã bị bãi bỏ, gây nhiều tổn hại cho nền kinh tế.

Các lý do chính trị được đưa ra để duy trì việc kiểm soát giá thuê nhà đều không đáng tin cậy. Các luật về giá thuê nhà đôi khi quy định rằng sự kiểm soát sẽ bị bãi bỏ khi mức dư thừa nhà cho thuê đạt đến một con số nhất định. Những người muốn duy trì kiểm soát giá thuê nhà sau đó luôn nói một cách đắc thắng rằng mức dư thừa nhà cho thuê vẫn chưa đạt đến mức đó. Tất nhiên, điều này sẽ không xảy ra. Chính việc mức giá thuê nhà bị giữ ở mức thấp hơn nhiều so với giá thị trường sẽ làm tăng cầu đồng thời giảm cung trong thị trường nhà cho thuê. Chính vì vậy, mức giá thuê nhà càng bị giữ ở mức thấp bao nhiêu thì sự khan hiếm nhà cho thuê sẽ càng tiếp tục lâu bấy nhiêu.

Những người chủ nhà cho thuê phải chịu sự bất công rất lớn. Họ bị bắt buộc phải trợ giá cho tiền thuê nhà của chính những người thuê nhà của họ và thường phải trực tiếp gánh chịu những thiệt hại này. Người thuê nhà được hưởng giá thuê nhà kiểm soát thường giàu có hơn người cho thuê nhà bị bắt buộc phải gánh chịu sự chênh lệch giữa giá được áp dụng và giá thị trường. Các chính trị gia không quan tâm đến quyền lợi của họ. Những doanh nghiệp trong các ngành nghề khác, những người ủng hộ việc duy trì sự kiểm soát giá thuê nhà bởi họ muốn hỗ trợ những người thuê nhà, sẽ không bao giờ chịu lên tiếng rằng bản thân họ đang gánh chịu một phần khoản trợ cấp tiền thuê nhà thông qua thuế. Toàn bộ gánh nặng sẽ rơi lên vai một nhóm nhỏ những người đã phạm một tội lớn là dám xây nhà để cho thuê.

Ít có từ nào mang ý nghĩa đặc biệt như từ slumlord (người cho thuê nhà trong khu ổ chuột). Một slumlord là gì? Đó không phải một người có những ngôi nhà cho thuê đắt tiền trong những khu vực giàu có, mà là người sở hữu một ngôi nhà dột nát trong khu ổ chuột, nơi tiền thuê là thấp nhất và việc thanh toán thường xuyên bị chậm trễ và thiếu hụt. Thật không dễ gì để hiểu lý do tại sao một người có thể có được một ngôi nhà trọ tử tế lại quyết định trở thành người cho thuê nhà trong khu ổ chuột.

Khi sự kiểm soát giá cả bất hợp lý bị áp dụng trên những mặt hàng được tiêu dùng ngay, ví dụ như bánh mì, những người làm bánh có thể thẳng thừng từ chối tiếp tục làm và bán bánh mì. Sự khan hiếm sẽ xảy ra ngay lập tức và các chính trị gia sẽ phải nâng mức giá trần hoặc hủy bỏ sự kiểm soát giá. Nhưng nhà cho thuê là những tài sản tồn tại lâu dài. Có thể sau một vài năm, những người thuê nhà mới bắt đầu cảm thấy ảnh hưởng của việc những người xây dựng và sở hữu nhà không muốn xây nhà mới hoặc không chịu tu bổ sửa chữa những ngôi nhà đang cho thuê. Có thể sẽ mất nhiều năm nữa họ mới nhận ra rằng tình trạng khan hiếm và xuống cấp nhà cho thuê là hậu quả trực tiếp của việc kiểm soát giá cho thuê. Trong hiện tại, chừng nào những người cho thuê nhà vẫn còn một chút lợi nhuận sau khi nộp thuế và trả lãi tức cầm cố, họ dường như chẳng còn sự lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục sở hữu và cho thuê những ngôi nhà đó. Các chính trị gia - luôn biết rằng những người thuê nhà với số lượng đông hơn sẽ bỏ phiếu nhiều hơn so với những người cho thuê nhà - sẽ tiếp tục sự kiểm soát giá thuê nhà sau khi họ đã bị bắt buộc phải ngừng sự kiểm soát giá cả chung trên thị trường.

Chúng ta quay trở lại với bài học cơ bản của mình. Sức ép đối với việc kiểm soát giá cho thuê nhà đến từ những người chỉ xem xét những tác động ngắn hạn mà họ tưởng tượng ra đối với một nhóm cá thể trong toàn xã hội. Nhưng khi ta xem xét những tác động lâu dài trên tất cả mọi người, bao gồm cả những người đi thuê nhà, chúng ta sẽ thấy rằng việc kiểm soát giá thuê nhà càng nặng nề và kéo dài thì càng trở nên vô ích và tai hại đối với nền kinh tế.

Nguồn: Henry Hazlitt, Kinh tế học trong một bài học (Economics in One Lesson), Chương 18