Bất động sản trước chính sách tín dụng mới

[KTSG - 02.2016] – LTS: Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng được cho là có khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Điều này thể hiện sự linh hoạt cần thiết hay giật cục của chính sách tín dụng và nếu được áp dụng, nó sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào? TBKTSG trao đổi với chuyên gia kinh tế Đinh Tuấn Minh.

TBKTSG: Thưa ông, dường như NHNN muốn phát tín hiệu đối với thị trường (ngân hàng) về tốc độ tăng trưởng khá nóng của mảng kinh doanh đầu tư bất động sản trong năm vừa qua? Nhìn vào các số liệu thống kê, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã có dấu hiệu nóng? Điểm lo ngại (nếu có) nằm ở đâu?

– Ông Đinh Tuấn Minh: Nếu nhìn vào tốc độ tăng trưởng tín dụng chung thì tốc độ tăng trưởng tín dụng của ngành bất động sản năm nay cao hơn so với các ngành khác, cao hơn khoảng 2,5%. Nhưng nếu nhìn nhận trên khía cạnh sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì các ngành bao giờ cũng có tính chu kỳ, tín dụng có thể chảy vào ngành này trong một khoảng thời gian nào đó nhiều hơn ngành khác trong khoảng thời gian khác. Đó là chuyện hết sức bình thường. Tín dụng không thể rải đều cho tất cả các ngành. Tùy thuộc vào các chu kỳ kinh doanh khác nhau mà các ngành có thể có sự tăng trưởng tín dụng khác nhau. Sau một thời gian thị trường bất động sản bị đóng băng (giai đoạn 2011-2014) thì việc tín dụng dành cho bất động sản tăng tốc trở lại, tăng nhanh hơn là điều hoàn toàn dễ hiểu.

TBKTSG: Vậy ông bình luận gì về động thái chuẩn bị điều chỉnh chính sách này của NHNN?

– Ta cần nhìn nhận ở khía cạnh khác của vấn đề là chính sách tiền tệ. Về cơ bản, NHNN cần tạo ra môi trường, mặt bằng lãi suất phản ánh được nhu cầu vốn chung của toàn nền kinh tế chứ không nhất thiết chú trọng điều tiết tín dụng vào một ngành này hay ngành khác vì bản chất nền kinh tế là có sự dịch chuyển, chuyển từ ngành này sang ngành khác, khi ngành nào có nhu cầu phát triển thì sẽ có nhu cầu vốn nhiều hơn và ngược lại.

Cái quan trọng là cần điều hành sao cho cung tiền đáp ứng nhu cầu phát triển của toàn nền kinh tế chứ không nên quá chú trọng rót hay hạn chế tín dụng vào ngành đặc biệt nào đó, rồi từ đó cứ “canh” vốn cho bất động sản, cho chứng khoán như thời gian qua.

Định hướng tín dụng như vậy là can thiệp vào quá sâu vào quá trình vận động, phát triển của nền kinh tế thị trường. Nó có thể làm cho các dòng vốn đầu tư bị méo mó.

TBKTSG: Nếu được áp dụng, những điều chỉnh chính sách này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, theo ông?

– Khi có sự can thiệp của NHNN như hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thì nó tương đương với việc nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Nó sẽ làm cho chi phí vốn trong kinh doanh bất động sản tăng cao hơn, đương nhiên sẽ khiến cho các chủ đầu tư cân nhắc việc đầu tư. Còn người mua thì khi khó tiếp cận tín dụng hơn, họ sẽ giảm nhu cầu mua đầu tư hay có thể là cả mua để ở. Đó là điều ai cũng có thể nhìn thấy trước được.

Câu hỏi quan trọng nhất đặt ra là điều ấy (chính sách ấy) có thực sự hiệu quả hay không? Đó lại là câu hỏi mà mình không thể nào trả lời được! Hiện không có cơ sở khoa học nào để đánh giá tình trạng phát triển của thị trường bất động sản đang như thế nào. Đã bong bóng chưa hay sắp bong bóng? Hay thị trường này cần phát triển lên mức cao hơn nữa? và nếu là đang cần phát triển hơn nữa thì việc vốn chảy nhiều vào nó là bình thường…

Những người làm công việc quản lý nhà nước hiện nay hầu như không có khả năng làm được việc đánh giá này thay cho thị trường.

TBKTSG: Đi vào việc cụ thể, ông đánh giá như thế nào về hai dự định sửa đổi Thông tư 36 của NHNN. Thứ nhất là điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn (mà nhiều ý kiến cho rằng sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản). Thứ hai là nâng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%.

– Cái thứ nhất, đó là chủ trương đúng, để đảm bảo an toàn hệ thống. Bởi nguyên tắc là huy động vốn ngắn hạn thì chỉ được cho vay ngắn hạn, huy động vốn dài hạn mới cho vay dài hạn. Nếu dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn ở mức độ quá mức thì có khả năng thanh khoản gặp vấn đề. Vai trò của NHNN là đảm bảo an toàn hệ thống, NHNN phải có những cảnh báo và chính sách hạn chế rủi ro đó. Nếu NHNN đưa ra được chính sách đó và nó tương đối ổn định thì sẽ hạn chế được việc đầu tư/cho vay vào những lĩnh vực mang tính chất dài hạn như bất động sản hoặc những lĩnh vực khác như khai khoáng chứ không phải riêng gì bất động sản bằng nguồn vốn ngắn hạn.

Nhưng cái thứ hai, tức nâng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, thì đây là công cụ mà NHNN sử dụng khá tùy tiện. Khi thì quy định tỷ lệ này, khi thì quy định tỷ lệ kia, khi tăng, khi giảm… Một sự can thiệp quá sâu vào hoạt động nghiệp vụ của các ngân hàng thương mại và lại có tính định hướng ngành nghề! Với ngành này yêu cầu thế chấp cao hơn, với ngành kia lại yêu cầu thế chấp thấp hơn trong khi cái đó cần phải để cho các ngân hàng thương mại tự quyết định. NHNN có thể đưa ra quy định mức sàn chung chứ không nên quy định cho từng loại tài sản – từng loại tín dụng một như vậy. Như thế ngân hàng thương mại sẽ mất đi tính chủ động trong việc đánh giá rủi ro. Trên thực tế, không hẳn là cho vay bất động sản thì rủi ro cao hơn lĩnh vực khác. Nó phụ thuộc vào từng dự án.

TBKTSG: Giả sử cơ quan quản lý nhà nước có thể đánh giá được tình hình của thị trường bất động sản hay một thị trường nào khác thì chính sách nên như thế nào?

– Thật sự là trong nền kinh tế thị trường không có khả năng làm được điều đấy. Khi giá dầu tăng lên 100 đô la Mỹ/thùng, không ai biết chắc đó có là bong bóng hay không. Bây giờ nó có xuống 20 đô la Mỹ/thùng thì có phải là đáy hay chưa? Chịu, không biết được! Thị trường bất động sản cũng vậy. Ngay cả khi có khả năng đấy, cũng chỉ có thể cảnh báo thôi.

Sự giật cục của chính sách, theo kiểu lúc khuyến khích lúc hạn chế không trên cơ sở đánh giá thị trường một cách khoa học (mà thực ra là không thể) như hiện nay làm tổn hại đến kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư và tiêu dùng của người dân, gây bất ổn cho thị trường. Bất ổn cho thị trường theo nghĩa không phải người ta tính toán sai lầm mà do sự can thiệp bất thường từ phía cơ quan nhà nước, dẫn đến người ta bị thua lỗ, khi đó người ta sẽ có tâm lý e dè các chính sách của Nhà nước, ngại đầu tư, kinh doanh. Tức là nó làm cho môi trường kinh doanh của mình bị xấu đi khi chính sách của mình luôn có xu hướng can thiệp bất thường như thế.

TBKTSG: Về lâu dài, một chính sách hay kết hợp chính sách như thế nào là phù hợp với thị trường bất động sản để tránh những cú sốc “nóng”, “lạnh” đột ngột?

– Đối với chính sách tiền tệ, về việc hỗ trợ, không nên hỗ trợ cho một ngành cụ thể nào, cái đó nên để cho chính sách tài khóa làm. Ví dụ nếu tính toán thấy lĩnh vực bất động sản hay nông nghiệp cần phát triển thì có thể can thiệp bằng cách giảm thuế hoặc ngược lại thì tăng thuế, chứ không nên can thiệp bằng chính sách tiền tệ với mức lãi suất thấp hơn hoặc cao hơn hay siết tín dụng (không cho tín dụng chảy vào chỗ này, chạy vào chỗ kia). Như vậy sẽ làm thị trường vốn bị méo mó. Các quyết định đầu tư bị sai lệch. Đó là điều cần tránh trong chính sách tiền tệ.

Theo tôi, chính sách tiền tệ chỉ cần tập trung vào cung tiền, kiểm soát cung tiền để sao cho đáp ứng được nhu cầu thanh toán của nền kinh tế. Cái đó thuộc về nghiệp vụ kỹ thuật của ngân hàng trung ương. Làm được như vậy đã là “đau đầu” rồi, không cần phải kích ngành này, hạn chế ngành kia bằng các chính sách tiền tệ, cái đó để cho các cơ quan khác của Chính phủ liên quan đến chính sách tài khóa họ làm.

Nguồn: TBKTSG 18.02.2016