TS Trần Đình Thiên: Nên điều tiết giá đất bằng công cụ thị trường

Từ cơ chế định giá theo thị trường sang giá đất do Nhà nước quyết định. Ông nhìn sự thay đổi này thế nào?

TS. Trần Đình Thiên: Trước hết phải hiểu cho đúng thế nào là Nhà nước quyết định giá đất. Nếu hiểu theo nghĩa một cơ quan nhà nước ngồi xuống, tính toán một hồi rồi bảo mảnh đất này giá 100 triệu, mảnh kia giá 200 triệu thì tôi rất lo, bởi câu hỏi lập tức sẽ là: Căn cứ vào đâu để có những con số ấy?

Ngay doanh nghiệp cũng không thể ngồi trong phòng rồi nghĩ ra giá sản phẩm của mình. Họ phải nhìn thị trường, cung cầu, chi phí, đối thủ cạnh tranh, sức mua rồi mới quyết định bán với giá nào. Đất đai còn phức tạp hơn nhiều, bởi mỗi mảnh đất có vị trí, công năng, hạ tầng và triển vọng tương lai khác nhau.

Cho nên tôi không nói Nhà nước đứng ngoài. Ngược lại, Nhà nước phải tham gia rất mạnh vào quá trình hình thành giá và có thể là một trong những chủ thể có sức chi phối lớn nhất. Nhưng Nhà nước tham gia định giá khác với chuyện Nhà nước ngồi nghĩ ra một cái giá rồi bảo thị trường phải theo.

Nhà nước quyết định giá, theo tôi, phải thông qua các công cụ để tác động vào quá trình hình thành giá, chứ không phải cơ quan hành chính tự nghĩ ra một mức giá.

Để thị trường định giá, như tinh thần của Luật Đất đai 2024, đã dẫn đến việc giá đất bị đầu cơ đẩy lên rất cao?

Thì lúc ấy phải hỏi cho rõ đấy là thị trường gì, chứ không thể cứ thấy một giao dịch ngoài thị trường rồi mặc nhiên coi đó là cái giá chuẩn.

Tôi nói thế này: đấy đúng là giá thị trường, nhưng là giá của thị trường đầu cơ. Nó khác với thị trường thông thường.

Chỉ cần có thông tin quy hoạch, một con đường sắp mở, một khu công nghiệp hay dự án lớn chuẩn bị vào là giá đất có thể chạy trước rất xa. Công trình chưa làm, giá trị thực chưa được tạo ra, thậm chí thông tin còn chưa chắc chắn, nhưng người ta đã mua đi bán lại dựa trên kỳ vọng ngày mai nó sẽ đắt hơn hôm nay.

Không thể vì thế mà bảo thị trường sai rồi quay sang để Nhà nước định giá bằng biện pháp hành chính. Cái phải làm là làm cho thị trường ấy bớt đầu cơ, để giá phản ánh tốt hơn giá trị kinh tế của đất.

Lâu nay chúng ta chưa làm tốt việc ấy, thành ra cứ mắc giữa hai phía: để thị trường thì sợ giá chạy lên, còn Nhà nước định thì lại sợ định không đúng.

Nhà nước có thể làm gì để kéo giá đất xuống sao cho vừa tuân thủ nguyên tắc thị trường, vừa giúp người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận? Đâu là điểm cân bằng đó, theo ông?

Nhà nước có rất nhiều công cụ, trong đó tôi cho rằng thuế và phí rất quan trọng.

Thử hỏi tại sao người ta có thể mua rất nhiều đất rồi cứ để đấy nhiều năm? Bởi chi phí giữ đất quá thấp. Mảnh đất không được đưa vào sử dụng, không tạo ra giá trị, nhưng người sở hữu vẫn có thể ôm đất để chờ giá lên mà gần như không chịu sức ép kinh tế đáng kể nào.

Nếu thiết kế thuế hợp lý thì khác. Giữ một mảnh đất mà năm nào cũng phải trả một khoản đủ đáng kể thì người ta phải tính: hoặc đưa đất vào sử dụng để tạo ra thu nhập, hoặc bán cho người có nhu cầu. Nguồn cung tăng lên thì giá sẽ tự điều chỉnh.

Đấy là cách Nhà nước tác động vào giá mà không cần trực tiếp đặt ra giá. Ngoài thuế, Nhà nước còn có quy hoạch, hạ tầng, tín dụng, dữ liệu đất đai và nhiều công cụ khác. Nhà nước có thiếu công cụ đâu, vấn đề là dùng chúng thế nào để thị trường vận hành tốt hơn.

Nhưng cũng không thể đưa ra các chính sách gây sốc. Đất đai, bất động sản đang gắn với một lượng tín dụng rất lớn; tài sản thế chấp của doanh nghiệp và người dân cũng nằm rất nhiều ở đó. Nếu một biện pháp hành chính làm giá đất rơi mạnh trong thời gian ngắn thì không chỉ người đầu cơ gặp chuyện, mà ngân hàng, doanh nghiệp và người dân cũng bị ảnh hưởng.

Vì thế phải điều chỉnh dần bằng cơ chế. Luật Đất đai phải tạo ra một cách vận hành có thể dùng được hàng chục năm, chứ không phải hôm nay sốt đất thì thiết kế luật để chữa cơn sốt hôm nay.

Luật Đất đai đã sửa nhiều lần mà vẫn vướng. Theo ông, cái gốc nằm ở đâu?

Đấy mới là chuyện đáng suy nghĩ. Một đạo luật nền tảng như Luật Đất đai lẽ ra phải có độ ổn định rất cao, bởi doanh nghiệp bỏ tiền vào một dự án có khi phải tính 20 năm, 30 năm. Luật chơi cứ vài năm lại thay đổi thì rất khó cho người ta tính chuyện đầu tư dài hạn.

Tất nhiên, tôi đánh giá cao tinh thần cải cách của chúng ta. Thấy vướng thì sửa, thấy thực tế thay đổi thì luật phải thay đổi theo, điều đó không có gì sai. Nhưng nếu sửa nhiều lần mà những vấn đề căn bản vẫn quay trở lại thì phải hỏi chúng ta đã đụng đúng vào cái gốc hay chưa.

Theo tôi, phải phân biệt hai tư cách khác nhau của đất đai.

Đất trước hết là lãnh thổ quốc gia. Với tư cách đó, Nhà nước đương nhiên phải có quyền tối cao để bảo vệ lãnh thổ, tổ chức không gian phát triển, quy hoạch và bảo đảm lợi ích công cộng.

Nhưng đất đồng thời là một nguồn lực kinh tế. Một khi đã đưa nguồn lực ấy vào sản xuất, kinh doanh, trao đổi, đầu tư thì nó phải vận hành theo những nguyên tắc kinh tế. Nói ngắn gọn, đất đai với tư cách là nguồn lực thì nó phải tuân theo quy luật thị trường.

Hai chuyện ấy không mâu thuẫn. Chúng ta nhiều khi cứ trộn chúng vào với nhau nên cuối cùng Nhà nước dễ rơi vào tình trạng ôm đồm, trong khi nguồn lực lại không chạy được.

Tôi cũng không đặt vấn đề phải thay đổi sở hữu toàn dân. Cứ giữ sở hữu toàn dân, nhưng phải làm cho nội dung kinh tế của quyền sử dụng đất đủ rõ và đủ chắc.

Ví dụ khi có quyền sử dụng một mảnh đất trong 50 năm, nếu quyền ấy được pháp luật bảo đảm chắc chắn, giấy tờ minh bạch, giao dịch được, thế chấp được thì về mặt kinh tế nó là một tài sản rất có giá trị. Họ vẫn sử dụng đất để sản xuất, nhưng đồng thời có thể dùng quyền tài sản ấy để huy động vốn. Đấy mới là biến đất thành vốn.

Còn nếu đất cứ ngày càng đắt mà doanh nghiệp muốn làm nhà máy lại không với tới được thì tôi hỏi đất đắt như thế để làm gì?

Đất là một trong những đầu vào cơ bản nhất của nền kinh tế. Khi người ta để đầu cơ đẩy giá lên đến mức người làm sản xuất không chịu nổi thì nguồn lực ấy còn phục vụ phát triển thế nào? Cuối cùng người có tiền lại thấy mua đất dễ kiếm hơn bỏ tiền làm nhà máy, thế là tiền tiếp tục chạy xuống đất.

Không thể để một trong những nguồn lực lớn nhất của quốc gia cuối cùng lại trở thành thứ đẩy chi phí của nền kinh tế lên.

Ông có một cách nói khá thú vị: “Giá đất là giá tương lai”. Vì sao?

Đất có một đặc điểm rất khác nhiều loại hàng hóa: giá hôm nay của nó chứa rất nhiều cái giá của ngày mai.

Hôm nay nó chỉ là một mảnh ruộng, nhưng nếu người ta biết ngày mai có đường đi qua, có khu công nghiệp được xây bên cạnh hoặc mảnh đất ấy sẽ trở thành đất đô thị thì giá lập tức khác. Giá trị thực chưa xuất hiện nhưng giá đã phản ánh cái tương lai mà người ta kỳ vọng. Cho nên tôi mới nói giá đất là giá tương lai.

Và vì thế quy hoạch có sức mạnh khủng khiếp đối với giá đất. Chỉ cần biết trước ngày mai mảnh đất được dùng vào việc gì, hạ tầng đi về đâu, đô thị phát triển theo hướng nào thì hôm nay đã có thể kiếm được một khoản rất lớn. Đấy cũng là một trong những nguồn gốc của đầu cơ đất đai.

Nhưng phải nhìn chiều ngược lại. Nếu Nhà nước thu hồi một mảnh ruộng của người dân hôm nay, trong khi biết vài năm nữa chính mảnh đất ấy sẽ trở thành đất đô thị hoặc đất công nghiệp với giá trị cao hơn rất nhiều, thì không thể chỉ nhìn vào giá của mảnh ruộng hôm nay mà coi như đã giải quyết xong lợi ích của người dân.

Tôi nhớ cách Bình Dương xử lý một số khu vực phát triển mới cách đây khoảng 25 năm. Theo cách tôi được biết khi đó, đất nông nghiệp còn rất rẻ, nhưng họ không chỉ nhìn vào giá mảnh ruộng tại thời điểm ấy mà đã tính đến giá trị của đất sau khi có hạ tầng, khu công nghiệp, đô thị.

Từ cái giá tương lai ấy mới tính bài toán chia lợi ích. Người dân được hưởng mức cao hơn so với giá mảnh ruộng lúc đó; Nhà nước có phần để làm hạ tầng; doanh nghiệp sau khi bỏ vốn, chịu rủi ro vẫn còn phần lợi ích đủ để người ta muốn làm.

Tại sao Bình Dương có thể phát triển nhanh trong một thời gian dài? Theo tôi, một lý do quan trọng là họ xử lý được bài toán lợi ích từ đất. Không phải cứ lấy được đất càng rẻ cho nhà đầu tư thì càng hay mà phải làm sao để người dân nhìn thấy mình cũng được hưởng lợi từ sự phát triển ấy.

Vậy phần giá trị tăng thêm của đất nên được phân chia thế nào?

Đấy mới là bài toán khó, bởi không thể nói phần tăng thêm ấy đương nhiên thuộc hết về một phía.

Nhà nước bỏ tiền làm đường, đầu tư hạ tầng, thay đổi quy hoạch khiến một mảnh đất từ giá 1 lên giá 10 thì phần tăng thêm ấy đâu phải tự nhiên sinh ra, và cũng đâu phải hoàn toàn do người đang giữ đất tạo ra. Nó có phần rất lớn từ đầu tư công, từ quy hoạch, tức là từ nguồn lực của xã hội, cho nên Nhà nước thu lại một phần là đúng.

Nhưng cũng phải phân biệt cho rõ. Nếu doanh nghiệp bỏ vốn cải tạo đất, xây dựng hạ tầng, tổ chức sản xuất, kinh doanh và bằng chính năng lực của mình làm tài sản ấy có giá trị hơn thì phần giá trị do họ tạo ra phải thuộc về họ. Không thể cứ thấy đất tăng giá là coi toàn bộ phần tăng thêm ấy đều thuộc về Nhà nước.

Nhà nước nên cân nhắc hài hòa giữa nguồn thu ngân sách và sức chịu đựng của người dân, tránh điều tiết quá mức. Nếu Nhà nước thu hết thì doanh nghiệp lấy đâu ra động lực để bỏ vốn, chịu rủi ro và làm dự án? Người ta kinh doanh thì phải có lợi nhuận, chuyện đó hoàn toàn bình thường.

Người dân cũng phải có phần. Khi lấy mảnh ruộng của người ta hôm nay với một mức rất thấp, vài năm sau trên chính mảnh đất ấy mọc lên đô thị, nhà máy, trung tâm thương mại và giá tăng gấp nhiều lần. Nếu toàn bộ phần chênh lệch ấy chạy sang những người khác thì làm sao người dân không thấy mình bị thiệt?

Cho nên cuối cùng phải chia được lợi ích: Nhà nước có phần, người dân có phần và doanh nghiệp cũng phải có phần. Không có một công thức cứng cho mọi nơi, nhưng cả ba bên phải nhìn thấy lợi ích của mình trong quá trình phát triển.
Vì thế tôi không quá quan tâm đến cuộc tranh luận giá đất phải cao hay thấp. Giá cao chưa chắc đã tốt, giá thấp cũng chưa chắc đã tốt. Điều đáng hỏi hơn là đó có phải cái giá hợp lý hay không, giá trị tăng thêm do ai tạo ra và được chia như thế nào.

Vậy lần sửa Luật Đất đai này, theo ông, cần nhấn mạnh vào đâu?

Theo tôi, phải sửa vào cơ chế vận hành của đất đai. Nếu cuối cùng lại tập trung chủ yếu vào bảng giá, hệ số K (Hệ số điều chỉnh giá đất) hay thay phương pháp định giá này bằng phương pháp khác thì rất có thể vài năm nữa chúng ta lại gặp đúng những vấn đề hôm nay.

Ngay hệ số K cũng vậy. Nếu hai khu vực sát nhau mà bên này áp một hệ số, bên kia một hệ số khác thì phải giải thích được sự chênh lệch ấy đến từ đâu. Thị trường không tự nhiên thay đổi chỉ vì bước qua một đường ranh giới hành chính.

Giá đất thay đổi theo vị trí, thời gian, hạ tầng và kỳ vọng tương lai. Thị trường thay đổi liên tục, còn một bảng giá hay hệ số hành chính rất khó chạy kịp.

Vì thế phải có dữ liệu đất đai đủ tốt và một hệ thống định giá chuyên nghiệp, độc lập. Có thể là những trung tâm, những tổ chức định giá có chuyên môn để cung cấp căn cứ cho Nhà nước và thị trường. Chứ một tài sản phức tạp như đất mà cuối cùng lại đặt việc định giá lên bàn mấy ông hành chính thì rất khó.

Đất với tư cách lãnh thổ thì Nhà nước quản lý. Nhưng đất với tư cách một nguồn lực kinh tế thì phải làm cho nó vận hành được theo thị trường, để nguồn lực đi tới nơi sử dụng có hiệu quả hơn.

Nhà nước có thuế, có phí, có quy hoạch, có đầu tư hạ tầng, có dữ liệu, có quyền thu hồi đất trong những trường hợp luật quy định và có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm do phát triển tạo ra. Nhà nước có thiếu quyền đâu. Cái cần bàn là sử dụng những quyền ấy thế nào cho đúng.

Cần phải thiết kế một cơ chế để người đầu cơ phải trả chi phí cho việc ôm đất; người có quyền sử dụng đất được bảo đảm quyền tài sản đủ chắc chắn; doanh nghiệp làm ăn thật có thể tiếp cận đất với một chi phí chịu được; còn phần giá trị tăng thêm do quy hoạch và hạ tầng tạo ra thì Nhà nước thu lại được một phần hợp lý.

Theo tôi, hướng đi tốt hơn là Nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng các công cụ thị trường, để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn giữ được tín hiệu của thị trường.

Vì thế, điều quan trọng không chỉ là xác định một con số giá đất, mà là thiết kế được cơ chế để giá đất hình thành hợp lý hơn. Khi cơ chế ấy đủ tốt, Nhà nước có thể điều tiết được thị trường, người dân được bảo đảm quyền lợi, còn doanh nghiệp có thể tiếp cận đất với chi phí hợp lý.

Nếu lần sửa này giải quyết được cái gốc ấy, Luật Đất đai mới có thể ổn định lâu dài và đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển.

Nguồn: Vietnamnet